საერთაშორისო პრაქტიკის გაზიარება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების მართვის გაუმჯობესებისა და შესაძლებლობების განვითარებისათვის საქართველოში

საქართველოს კანონი „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ 2007 წელს ამოქმედდა. აღნიშნული კანონი არეგულირებს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობის ურთიერთობებს. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა არის მრავალბინიან სახლში მდებარე საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი, მათ შორის, კომერციული მიზნებისათვის გამოყენებული ფართობის მესაკუთრეთა გაერთიანება. აღსანიშნავია, რომ კანონს და მის გარშემო საინფორმაციო კამპანიას შედეგად მეტი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის რეგისტრაცია მოჰყვა, რაც საწყის მაჩვენებელთან შედარებით, მკვეთრი ზრდა იყო. კანონის მიხედვით, ორზე მეტი ბინის მქონე მრავალბინიან სახლში, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა (ბ.მ.ა.) წარმოქმნილად ითვლება.
ქ. თბილისის 2017 წლის ბიუჯეტში, V თავის მე-5 მუხლი ეთმობა პრიორიტეტს„ბინათმესაკუთრეთაამხანაგობებისგანვითარება“, ხოლო მისი ქვეპროგრამაა „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების განვითარების ხელშეწყობა“ (ქ. თბილისის 2017წ. ბიუჯეტი). ეს ჯერჯერობით ძირითადად მხოლოდ თანადაფინანსებით გამოიხატება. ცალკეული ინიციატივები ერთჯერადი პროექტების სახეს ატარებს. კანონის მიღებიდან ათი წლის შემდეგ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების მართვის მხრივ შეინიშნება დადებითი ტენდენციები, მაგრამ ქალაქის მასშტაბით პრობლემები მასიურია. მწვავე პრობლემებია: საერთო ქონების მართვის პასუხისმგებლობის შესახებ ცნობიერების ამაღლებისა და პროფესიონალური მართვის საჭიროება, საწევრო შენატანის შეგროვების პრობლემა, დეგრადირებული საბინაო ფონდი, სისუფთავისა და წესრიგის დაცვა, ენერგოეფექტურობა, ბარიერების გარეშე გარემოს შექმნის სიძნელე, ამხანაგობის მართვის ეფექტურობა, ა.შ.
იმისათვის, რომ მოხდეს არსებულ პრობლემებზე რეაგირება და მათი გადაჭრა, საჭიროა თანმიმდევრული მიდგომის შემუშავება. ამ მხრივ კი გადასადგმელია ნაბიჯები სხვადასხვა მიმართულებით, რათა მიიღწეს კონკრეტული შედეგები. უპირველეს ყოვლისა, პრიორიტეტად უნდა დარჩეს მოსახლეობის ინტერესების დაცვა, საბინაო ფონდის შენარჩუნება და განვითარება. მეორე მხრივ, გასათვალისწინებელია არსებული შეზღუდვები, რაც არის მწვავე სოციალურ-ეკონომიკური ფონი, დეგრადირებული და ავარიული საბინაო ფონდი და მისი ეფექტური მართვის არარსებობა. თუმცა, ამის მიუხედავად, საჭიროა მსჯელობა შესაძლებლობებზე, რაც არსებულ ვითარებაში, ან მისი შეცვლის შემთხვევაში წარმოიშვება. ამ მხრივ, საინტერესოა ყურადღება მიექცეს საერთაშორისო გამოცდილებას და იმას, თუ რამდენად პერსპექტიული იქნებოდა საქართველოში საუკეთესო საერთაშორისო პრაქტიკების გადმოტანა.
მიგვაჩნია, რომ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ კანონში უნდა შევიდეს ცვლილებები, რათა საქართველოში დაინერგოს უძრავი ქონების მართვის თანამედროვე მეთოდები და პრინციპები.
პროფესიონალური მართვა
ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას საქართველოში უმეტეს შემთხვევაში მართავს მესაკუთრეთა (აღნიშნულში იგულისხმება როგორც ბინის, ასევე კომერციული/არაკომერციული მიზნების ფართობის მესაკუთრე) შორის არჩეული თავმჯდომარე და იშვიათ შემთხვევაში, მოწვეული მმართველი. უმეტეს ბ.მ.ა.-ების მაგალითზე საქართველოში, მრავალბინიანი სახლის მართვა არ არის ანაზღაურებადი საქმიანობა, რადგან კანონი მსგავსს არ ითხოვს, პრაქტიკაში კი ეს ჩვევა არ ჩამოყალიბდა.
აღსანიშნავია, რომ ევროკავშირის ქვეყნებში მრავალბინიან სახლებს ძირითადად მართავს პროფესიონალი მმართველი – ფიზიკური ან იურიდიული პირი. ბინათმესაკუთრეთა შორის არჩეული თავმჯდომარე მხოლოდ მცირე რაოდენობის ბინიანი კორპუსების შემთხვევაში გვევლინება ძირითად მმართველად. ზოგ ქვეყანაში ეს საკითხი კანონმდებლობითაა რეგულირებული, ზოგში კი ჩამოყალიბებული ჩვეულების საფუძველზე.
გერმანია
მრავალბინიანი სახლის მესაკუთრე შეიძლება იყოს როგორც ფიზიკური, ასევე იურიდიულ პირი. ბინათმესაკუთრეთა გაერთიანება (საერთო ქონების მართვა) გერმანიაში წარმოიქმნება ავტომატურად მრავალბინიან სახლებში, სადაც არის მინიმუმ ორი მესაკუთრე. არ არსებობს ცალკე კანონი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების/გაერთიანებების შესახებ. საერთო ქონების მართვა რეგულირდება სხვადასხვა კანონის ფარგლებში.
საკანონმდებლო ბაზა, რომელიც არეგულირებს ბინათმესაკუთრეთა შორის ურთიერთობებს:
• კანონისაცხოვრებელი საკუთრების უფლების შესახებ (Wohnungseigentumsgesetz – WEG).
• ბინაში საერთო საკუთრების გაყოფის დეკლარაცია (Teilungserklärung)
• ბინის შიდა განაწესი (Hausordnung)
გერმანიაში არ არის წილობრივი მშენებლობის პრაქტიკა. აშენებულ მრავალბინიან სახლს ჰყავს ერთი მესაკუთრე (ძირითადად, ინვესტორი). ბინის გაყიდვამდე, ამშენებელი კომპანია, როგორც წესი, რაიონული ადმინისტრაციიდან გამოითხოვს „საერთო და წილობრივი საკუთრების გაყოფის ცნობას“ და შემდეგ ნოტარიული წესით ადგენს „ბინაში საერთო საკუთრების გაყოფის დეკლარაციას“, რომლის შედეგადაც მრავალბინიანი სახლი იყოფა კერძო ბინებად. ბინათმესაკუთრეთა გაერთიანება ჩამოყალიბებულად ითვლება მას შემდეგ, რაც გაიყიდება პირველი ბინა (ანუ, წარმოიშვება ორი ბინათმესაკუთრე). ბინის ახალი მესაკუთრე ავტომატურად ხდება ბინათმესაკუთრეთა გაერთიანების წევრი და ემორჩილება წესდებას.
ლატვია
ლატვიის „საცხოვრებელი სახლების მართვის“ კანონის თანახმად, ბინათმესაკუთრეთა გაერთიანების მმართველად შეიძლება იქნეს მოწვეული სააქციოსაზოგადოება, შეზღუდულიპასუხისმგებლობისსაზოგადოება, ბინათმესაკუთრეთაკოოპერაციულისაზოგადოება, ასოციაცია, ანსხვატიპისიურიდიულიანფიზიკურიპირი. თუ საცხოვრებელი ფართი აღემატება 1500 კვადრატულ მეტრს, საჭიროა პროფესიონალური უძრავი ქონების მართვა და შესაბამისი განათლების მქონე მმართველი. ეკონომიკის სამინისტროსთან შექმნილია საცხოვრისის მმართველთა რეესტრი (https://bis.gov.lv/bisp/), სადაც აღრიცხულია ყველა ფიზიკური და იურიდიული პირი. რომელიც ჩართულია საცხოვრისის მართვაში. 2016 წლის 1 სექტემბერის მონაცემებით, დარეგისტრირებულია 644 მმართველი.
მრავალბინიანი სახლის მართვისათვის საჭიროა ლატვიური განათლების კვალიფიკაციის ჩარჩოს მინიმუმ მეოთხე, ხოლო ევროპული საკვალიფიკაციო ჩარჩოს მინიმუმ მეხუთე დონის განათლება საცხოვრისის მართვის სფეროში. რიგის ტექნიკურ უნივერსიტეტს აქვს შემუშავებული უძრავი ქონების მართვის საბაკალავრო, სამაგისტრო და სადოქტორო პროგრამები. სხვადასხვა კერძო სასწავლებლებს აქვთ შემუშავებული პროფესიული განათლების პროგრამები.იმ შემთხვევაში, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარის არჩევა არ მოხდება, საცხოვრისის მმართველს ნიშნავს ადგილობრივი თვითმმართველობა.
სტატიაშემუშავდაევროკავშირის მხარდაჭერილი პროექტის „გზადსაბინაოსექტორისრეფორმებისკენ: ბინათმესაკუთრეთაგაერთიანებებისპოტენციალისამაღლებააზერბაიჯანში, ბელარუსში, მოლდოვას, უკრაინასადასაქართველოში“ ფარგლებში, არასამთავრობოორგანიზაციის – საქველმოქმედოჰუმანიტარულიცენტრი „აფხაზეთის“ მიერ.

დოკუმენტი არ გამოხატავს ევროკავშირის ოფიციალურ პოზიციას.
დამატებითი ინფორმაცია იხილეთ შემდეგ ბმულზე: http://bit.ly/2z537Qy