მეოცე საუკუნის ოციან წლებში საქართველოში ჩამოყალიბდა კოოპერატივები მშენებელთა რესურსების კონსოლიდაციისათვის, რათა ხელი შეწყობოდა საცხოვრებელი ბინების მშენებლობასა და არსებული შენობების მოვლა-პატრონობას. დამოუკიდებლობის მოპოვების შემდეგ, 1991 წლის მასობრივი პრივატიზაციის შედეგად, რეზიდენტებს კერძო საკუთრებაში გადაეცათ ბინები, რომლებშიც ცხოვრობდნენ და შესაბამისად, მათიმართვაც თავადვე უნდა განეხორციელებინათ. ბინის მაცხოვრებლები გახდნენ ბინათმესაკუთრეები და ბინის მოვლა-პატრონობაც მათივე პასუხისმგებლობა გახდა. ბინათმესაკუთრეთა ასოციაციის შესახებ საქართველოს კანონი, რომელიც ძალაში 2007 წელს შევიდა, მოიცავს საერთო ქონების მართვის შესახებ დებულებებს.
ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მოვალეობები საქართველოში მოიცავს საერთო ქონების ექსპლუატაციას, მოვლა-პატრონობასა და გავითარებას. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა არ არის იურიდიული პირი. ის არის ბინათმესაკუთრეთა და არარეზიდენული, მათ შორის კომერციული ფართის მფლობელთა გაერთიანება მრავალბინიან სახლში ან ინდივიდუალური საკუთრების ობიექტში, სადაც არსებობს ორზე მეტი მოსაზღვრე მიწის ნაკვეთი. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა არ წარმოადგენს მისი წევრების თავისუფალი ნების გამოხატვას. კანონი აფუძნებს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობებს,სადაც სახეზეა ერთზე მეტი ბინათმესაკუთრე (ფიზიკური ან იურიდიული პირი) მრავალბინიან სახლში. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას მართავს თავმჯდომარე, რომელიც აირჩევა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრების მიერ. თავმჯდომარე შეიძლება იყოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრი ან მოწვეული მმართველი. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მიერ განხილული საკითხების წარმატებით გადაჭრა პირდაპირ უკავშირდება მისი თავმჯდომარისა და წევრების აქტიურ ჩართულობას. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა ფინანსურ შემოსავალს იღებს საერთო ქონების გამოყენების უფლების გადაცემით ან საერთო ქონების გაყიდვის შედეგად, როგორიცაა სხვენი, სარდაფი და მიწის ნაკვეთები. საწევრო შენატანები დაწესებულია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მიერ, რომ ხელი შეეწყოს საერთო ქონების მოვლასა და განვითარებას. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას უფლება აქვს გახსნას საბანკო ანგარიში და პასუხისმგებელია დავალიანების შემთხვევაში. საბანკო ანგარიში უზრუნველყოფს საწევრო შენატანების შეგროვებისა და გაწეული ხარჯების გამჭვირვალობას. გადაწყვეტილების მიღება ზოგადი საკითხების შესახებ მოითხოვს წევრთა 2/3-ის, ხოლო მნიშვნელოვან საკითხებზე ყველა წევრის თანხმობას.
მიუხედავად იმისა, რომ კანონი „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ წინ გადადგმული ნაბიჯია, ჯერ კიდევ რჩება გამოწვევები, რაც ხელს უშლის მის შესაბამის განხორციელებას პრაქტიკაში. უპირველეს ყოვლისა, ეს არის წევრების მიერ საწევრო შენატანების გადაუხდელობა. აღნიშნული პრობლემის გადაწყვეტა შესაძლებელი გახდება, თუ მოხდება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრების ცნობიერების ამაღლება მათი უფლებებისა და პასუხისმგებლობების შესახებ საერთო ქონების წინაშე და სავალდებულო აღსრულების ღონისძიებებზე მიმართვის შედეგად. საერთო კრებაზე დაუსწრებლობა არის ერთ-ერთი მწვავე პრობლემა. უძრავი ქონების გერმანელი ექსპერტის, ტომას იანიცკის აზრით, საცხოვრებლის მართვის ძირითადი პრობლემა პოსტსაბჭოთა სივრცეში წარმოიშვა პრივატიზაციის შედეგად, რომლის ფარგლებშიც მესაკუთრეებს არ მიეწოდათ ინფორმაცია მათი პასუხისმგებლობების შესახებ. როგორც იანიცკი აღნიშნავს:
“საცხოვრებელი შენობების პრივატიზაცია [პოსტსაბჭოთა სივრცეში]არ მოიცავდა ბინათმესაკუთრის მკაფიოდ ჩამოყალიბებულ ფინანსურ პასუხისმგებლობასსაერთო ქონების მიმართ მრავალბინიან სახლებში. ნაცვლად ამისა, ხდებოდა ხელისუფლებების მიერ პუბლიკის დარწმუნება, რომ სახელმწიფო დააფინანსებდა კორპუსების მოვლა-პატრონობას – ეს იყო პირობა, რომელიც ძირითადად არ შესრულდა”.
დამსწრეთა მრავალრიცხოვანი რაოდენობა, რაც საჭიროა გადაწყვეტილებების მისაღებად, იწვევს ბევრი საკითხის გადადებას, როდესაც წევრთა 2/3 არ ესწრება საერთო კრებას.აღნიშნული სიტუაცია ხელს უწყობს ხელმოწერათა გაყალბებას, რაც არაკანონიერი პრაქტიკაა. აღნიშნულის აღსაკვეთად, უპრიანია რუტინული გადაწყვეტილების მისაღებად უბრალო უმრავლესობის შემოღება და ძირითად საკითხებზე 2/3- ის თანხმობა.საჭიროა ასევე კვალიფიცირებული ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების თავმჯდომარის შერჩევის კრიტერიუმების შემუშავება. თავმჯდომარეების პრიორიტეტი დეპოლიტიზაცია, გამჭვირვალობა, ეფექტური კომუნიკაცია და პრობლემის გადაწყვეტილებაზე ორიენტირება უნდა გახდეს. უპრიანი იქნებოდა, რომ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარეებს გაევლოთ ტრენინგი ტექნიკურ საკითხებზე, საცხოვრისის მართვაზე, ენერგოეფექტურობაზე, ბარიერების გარეშე ადაპიტირებული საცხოვრებელი გარემოსა და შენობის მოვლა-პატრონობის დარგში ინოვაციების შესახებ. სამწუხაროდ მიმდინარე ეტაპზე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების უმრავლესობისათვის შეუძლებელია საკუთარი სახსრებით შენობების რემონტის დაფარვა. ბმა-ს რეგისტრაცია ადგილობრივ გამგეობაში უზრუნველყოფს მის სხვადასხვა თანადაფინანსების პროგრამებში მონაწილეობას, როგორიცაა რემონტი, ლიფტის გამოცვლა, ა.შ. და მსგავს აღრიცხვაზე დადგომა უნდა წახალისდეს. ამ ტიპის დახმარების კრიტერიუმები უნდა გამოსწორდეს, რომ შესაძლებელი გახდეს რეზიდენტული შენობების თანადაფინანსება, რომელთაც ყველაზე გარდაუვალი საჭიროება აქვთ. შემდეგი ნაბიჯი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების ფუნქციონირების ხელშეწყობისათვის საქართველოში იქნებოდა გაერთიანებული ელექტრონული მონაცემთა ბაზის შექმნა რომ უზრუნველყოფილიყო საცხოვრისის მართვის პროექტებისა და საჯარო ჩართულობის გამჭვირვალობა. გარდა ამისა, აღსანიშნავია, რომ პროექტის „HOME: გზად საბინაო სექტორის რეფორმებისაკენ: ბინათმესაკუთრეთა გაერთიანებების პოტენციალის ამაღლება აზერბაიჯანში, ბელარუსში, მოლდოვაში, საქართველოსა და უკრაინაში.“ ფარგლებში ხდება ეროვნული და საერთაშორისო გამოცდილების გაზიარება საცხოვრისის მართვის გასაუმჯობესებლად. პროექტი ხორციელდება გერმანული არასამთავრობო ორგანიზაციის „IWO – ინიციატივა საცხოვრებელი მეურნეობა აღმოსავლეთ ევროპაში“ ხელმძღვანელობითა და ევროკავშირის თანადაფინანსებით. სამწლიანი პროექტი მიზნად ისახავს დააფუძნოს ათი ტექნიკური დახმარების რესურსცენტრი, რომ გაუმჯობესდეს საცხოვრისის მართვა და ხელი შეეწყოს ენერგოეფექტურ სანაციას პარტნიორ ქვეყნებში, მათ შორის საქართველოში. პროექტის ფარგლებში საქართველოს სამ ყველაზე მრავალრიცხოვან ქალაქში: თბილისში, ბათუმსა და ქუთაისში დაფუძნდა რესურსცენტრები, რომლებიც მოქალაქეებს უწევენ ტექნიკურ და სამართლებრივ კონსულტაციასა და დახმარებას რეგულარული ტრენინგებისა და ინდივიდუალური კონსულტაციების მეშვეობით. პროექტის პარტნიორები საქართველოში იმედოვნებენ, რომ პროექტი ხელს შეუწყობს აქტიურ დიალოგს საჯარო, არასამთავრობო და აკადემიური სექტორის ჩართულობით, რათა ხელი შეეწყოს საცხოვრისის სექტორის წარმატებულ რეფორმასა და სიახლეების დანერგვას ამ სფეროში.
თანაავტორები/სტატიის დაწერაზე პასუხისმგებელი ორგანიზაციები:
ნინო ხუხუა- ადგილობრივი დემოკრატიის სააგენტო საქართველო;
დინარა ჯალაღონია- საქველმოქმედო ჰუმანიტარული ცენტრი “აფხაზეთი”;
ნათია აფხაზავა – სამოქალაქო საზოგადოების ინსტიტუტი.
წარმოდგენილი ინფორმაცია და მოსაზრებები ეკუთვნის ავტორებს და არ გამოხატავს ევროკავშირის ოფიციალურ პოზიციას
პროექტი თანადაფინანსებულია ევროკავშირის მიერ.
0